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Corredor Público: de Auxiliar de comercio a profesional.
Una Mirada a la luz de los artículos 1345 y 1346 del CCCN. -
El objeto del presente estudio, es hacer una aproximación crítica al tratamiento y reglamentación del rol del Corredor en su ejercicio como profesional, en confronte con algunas prácticas habituales de la materia que son las causantes de que aún un vasto sector de la Sociedad lo siga considerando como otrora fuera; un auxiliar de comercio. Todo ello, evaluado en el intrincado marco que otorga la normativa vigente a partir de la modificación que introdujo el Código Civil y Comercial de la Nación ya de relativo estreno.
BREVE INTRODUCCION HISTORICA:
Si bien las profesiones de Martillero y Corredor siempre estuvieron íntimamente ligadas, a tal punto que en la actualidad el título de una no puede existir sin la otra, cabe aclarar que en la práctica son actividades totalmente diferentes.
En un principio, como tendencia inicial en el camino hacia la Profesionalización de ambas actividades, en el año 1973 se promulga la Iey nacional 20.266 cuyo objeto era regular el accionar en todos sus aspectos práuicos la actividad del Martillero, y lo mismo ocurrió en 1985 con la Ley 23.282 respecto a los corredores, hasta entonces diferenciados entre sí.
Ambas leyes modificaron los artículos que correspondían a las respectivas actividades en el Código de Comercio en la sección referente a “Auxiliares de Comercio” (Libro I; Titulo IV; Capítulos I y II), con un detalle no menor, las condiciones habilitantes entonces sólo exigían aprobar un examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad”.
Posteriormente, en el año 1999, se aprueba la ley 25.028 que Ilega para unificar las dos actividades, reformando las normas vigentes y otra porción del entonces Código de Comercio, Profesionalizando definitivamente las mismas.
Esta profesionalización básicamente se apoyó en la obligatoriedad de obtener un título universitario de Martillero y Corredor Público; como condición para ser Colegiado y poder así desarrollar la actividad conforme a la Iey.
Por último, la regulación de la actividad era complementada por las leyes provinciales y sus modificatorias, así como distintas resoluciones emanadas de los Consejos Superiores que daban forma y afianzaban el carácter profesional de la misma.
ESQUEMA NORMATIVO ACTUAL
La Sanción del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, trae entre su articulado la derogación de los Arts. 36/37/38 de la Ley 20.266 (modificando básicamente: obligaciones y derechos), incorporando así mismo el tratamiento del contrato de Corretaje, dentro del LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES, Titulo IV - Contratos en Particular Capitulo 10 Corretaje, en los Arts. 1345 hasta 1355. Es importante la localización que da el Legislador al tratamiento para entender el sentido del contenido. Es decir, que los diez artículos que nos convocan refieren al Contrato de Corretaje, manteniendo la vigencia de la normativa restante nacional, y la provincial en cuanto a su parte.
De esta forma, tenemos en la actualidad, el siguiente y entrelazado, esquema Legal:
• La Iey nacional especial que regula los requisitos para ser corredor.
• Las leyes locales que complementan la primera agregando la regulación de los requisitos para el ejercicio del corretaje.
• El Código que regula el contrato de corretaje.
• Las Resoluciones emanadas del Consejo Superior de cada provincia o distrito.
DEFINICIONES Y ELEMENTOS ARTS. 1345 y 1346 CCCN.
El Artículo 1345 declara: “Hay contrato de corretaje cuando una persona denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”
Podemos decir, que el legislador a través de la definición de contrato de Corretaje, adhiere inicialmente al denominado sistema mixto para el ejercicio de la profesión. Esto significa que el Corretaje es una actividad que nace sobre un sistema de libertad, pero que se encuentra limitada por determinadas condiciones para su ejercicio. En otros términos, no cualquier persona puede ejercer el corretaje, pues es requisito ser Corredor, o sea, poseer título universitario habilitante, y estar legalmente matriculado en el Colegio Correspondiente.
En refuerzo de esta idea, Jurisprudencialmente se ha sostenido que “El contrato de corretaje es el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga, mediante retribución, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente” L. L. N' 12.513; L L. 31-544; J. A. 1952-W- 267, entre tantos otros.
“El corretaje tiene Iugar cuando el corredor promete desplegar la actividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar la o las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero... Es así el corretaje un contrato sui generis accesorio, bilateral, consensual y no formal” Conf. JUBA B200768; JUBA B251367; JUBA B352650; JUBA B34O0273.
“La nota distintiva del corretaje la da el hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin representación en el negocio en trance de celebración y a cuya conclusión sólo coopera con su mediación”. L. L. 1985-C-81.
De lo dicho, se puede concluir que el contrato de corretaje es autónomo del contrato celebrado entre las partes intervinientes, que sólo puede ser realizado por un corredor (con título universitario habilitante y matriculado en su respectivo Colegio), que actúa como “profesional libre”, de forma tal que no debe existir relación de dependencia, colaboración, representación= subordinación con ninguna de las partes.
Por su parte, el Art. 1346 define: Sujetos. “El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación» por la actuación de otro corredor por el otro comitente. Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes. Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.”
El primer punto a destacar, como refuerzo de la idea desarrollada ut supra, es la precisa definición respecto a la perfección del contrato, que resulta únicamente si quien interviene, es un corredor habilitado para el ejercicio profesional.
El segundo punto, y no hace al objeto del presente trabajo, resulta de una contraposición al viejo Artículo 36 Inciso d, de la Ley 20.266, Modif. 25.028. respecto a la obligación de convenir por escrito las condiciones del corretaje (obligación incluida, sin embargo, en algunas de las leyes distritales, que deberá ser analizadas a la luz de la jerarquía normativa).
Luego, se señala el corretaje realizado para una persona de Derecho Público, indicando que deberá el contrato ajustarse a la normativa aplicable, y por último, se indica que el corretaje podrá ser realizado por Persona Física o Jurídica, refiriéndose claramente en esta última opción, a una sociedad comercial constituida por profesionales matriculados de la materia cuyo objeto sea la actividad.
COROLARIO:
Hasta este punto, y como conclusión, parece no haber ninguna duda del tratamiento que da la Ley, y el Código de rito, al Carácter Profesional de quien desempeña la actividad de corretaje. En una lectura amplia, integral y minuciosa de todo el articulado que comprende la arquitectura legal del ejercicio de la profesión, resulta de manifiesto entender que estamos frente al desempeño y trato de un Profesional y no de un auxiliar de comercio, como inicialmente se encuadrara la diligencia.
No obstante, lo dicho, la profesión aún se enfrenta a un enorme número de problemas prácticos de su ejercicio, que pueden muchas veces, hacer creer lo contrario.
PROBLEMAS PRACTICOS DE LA PROFESION
Falta de exclusividad en el campo de actividad.
En principio y fundamentalmente el dilema se basa en la necesidad indefectible de recurrir a un profesional o no hacerlo. Necesidad que suele tener dos aristas: una legal y una personal. Así como si no acertamos con una dolencia acudimos al médico, no sabemos cómo diseñar una construcción y acudimos a un arquitecto o ingeniero, no entendemos de leyes y acudimos a una consulta con un abogado, todas resultan ser necesidades de carácter personal, seguramente basadas en la carencia de conocimientos técnicos. También es cierto que existen limitaciones legales para determinados ejercicios, por lo que aun conociendo algunos temas; no podemos hacernos una receta por una medicación crónica, ni firmar un plano de una construcción diseñada por nosotros y mucho menos defendernos en un juicio, aunque entendamos de leyes. Porque el sistema mismo excluye la actividad del lego, y fuerza la presencia del docto.
Sin embargo, y por contrario, naturalmente una persona capaz puede vender una casa, confeccionar un contrato de locación (En la práctica sabemos que se venden impresos) y tasar un inmueble en base a comparaciones a otros publicados. Entonces, y aquí aparece la pregunta indefectible: ¿Por qué he de recurrir a un Corredor que va a cobrarme una comisión por algo que puedo hacer yo mismo, por mi o por un tercero? (Aunque la palabra Honorario debería ser la adecuada tratándose de la remuneración de un profesional).
En principio, al no existir ningún un impedimento factico o legal para hacerlo, no puede más que concluirse en que no se toma en cuenta a la profesión de Corredor Público como tal, o como mínimo que no tiene el trato y la protección que un Profesional debería tener para salvaguardar el ejercicio de su actividad.
Realidad del Profesional:
Formación: El Martillero y Corredor Público no solo tiene la obligación de cursar una carrera universitaria para ejercer sino también la de colegiarse. El público en general posee poca información sobre el significado de dicha colegiación.
Colegiatura: Los Colegios, tanto departamentales como provinciales son los encargados de velar por la transparencia de la profesión, siendo éstos los que aseguran que la actividad se realice dentro del marco legal y ético correspondiente a más de tener, entre otras, la obligación de capacitar constantemente al Colegiado.
Falta de Información: El público en general carece de conocimientos básicos vinculados a la seguridad de la actividad. El ejemplo más sencillo es que no sabe que una vez firmada una autorización o reserva o cualquier otro tipo de contrato o el solo hecho de recurrir a un profesional debidamente colegiado, a más de contar con el asesoramiento presumible, dada su formación académica, está defendido ante cualquier mala praxis que cometa ese matriculado, siendo el Colegio la primera instancia administrativa a la cual recurrir, contando éstos con un Consejo y Tribunal de Disciplina que atenderán al denunciante en tiempos y formas que están debidamente regulados.
Estos, y otros tantos desatinos propios de la práctica, hacen poner en duda si aquella búsqueda iniciada hace tiempo atrás de profesionalización de la actividad realmente fue alcanzada, o aún restan, entre la visión de la sociedad y la falta de regulación, resabios de aquella anquilosada figura del viejo auxiliar de comercio.
ALDO EDUARDO FRANZA — CORREDOR Y MARTILLERO PUBLICO.
Email: afranzur22@hotmail.com /f www.alfasb.com.ar
MARTIN NAHUEL FRANZA — ABOGADO.
Email: mnfranza@gmail.com // www.franza-abogados.com
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